Werden aus einer Vermietungstätigkeit über längere Zeit Verluste erwirtschaftet, beurteilt die Finanz diese Tätigkeit oftmals als sogenannte „Liebhaberei“. Dies hat zur Konsequenz, dass in der Einkommensteuer die daraus entstehenden Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden können. In der Umsatzsteuer unterliegen „Liebhaberei“- Einnahmen nicht der Umsatzsteuer, dafür dürfen aber auch keine Vorsteuern geltend gemacht werden.

Um die Liebhaberei zu vermeiden, muss in der Einkommensteuer eine Prognoserechnung angestellt werden, die nach einer bestimmten Zeit einen Gesamtüberschuss ausweisen muss. Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen (Kleine Vermietung) beträgt dieser Zeitraum 20 Jahre ab dem Beginn der Vermietung. Bei Objekten mit mindestens drei Wohneinheiten („große Vermietung“) beträgt dieser Zeitraum 25 Jahre. In der Literatur wird die Meinung vertreten, dass seit der Immobilienertragsteuer auch Wertsteigerungen der Immobilien in die Prognoserechnung miteinbezogen werden können.

Der VwGH hat in seinen bisherigen Urteilen jedoch einen Unterschied zwischen umsatzsteuerlicher und einkommensteuerlicher Liebhaberei erkennen lassen. In einem Urteil aus dem Jahr 2013 hat der VwGH für eine Schafzucht nämlich die Liebhaberei in der Einkommensteuer wegen negativer Prognoserechnung angenommen, jedoch für die Umsatzsteuer verneint, weil hier trotz einer negativen Prognoserechnung eine marktkonforme erwerbswirtschaftliche Tätigkeit ausreicht, um Liebhaberei zu widerlegen. Das umsatzsteuerliche Verständnis von Liebhaberei ist somit wesentlich enger gefasst als das ertragsteuerliche.

Dieses Urteil aus dem Jahr 2013 wurde nun vom Bundesfinanzgericht in einem aktuellen Fall so interpretiert, dass in der Umsatzsteuer generell keine objektive Ertragsfähigkeit mehr maßgeblich sei und lediglich eine marktkonforme Tätigkeit ausreicht, um umsatzsteuerliche Liebhaberei zu entkräften. Mit dem Erkenntnis vom 30.4.2015 (GZ Ra 2014/15/0015) hat der VwGH aber ausgesprochen, dass diese Ansicht für die kleine Vermietung nicht übernommen werden kann. Der VwGH führt aus, dass bei dauerhaft verlustträchtiger Vermietung einer Eigentumswohnung die Tätigkeit (anders als die im Erkenntnis 2013 zu beurteilende Schafzucht), auch wenn es sich dabei um eine unternehmerische Tätigkeit handelt, als steuerfreie Grundstücksvermietung nicht der Umsatzsteuer zu unterwerfen ist und somit auch kein Recht auf Vorsteuerabzug zusteht. Ob in dem konkreten Fall Liebhaberei vorlag oder nicht, hatte der VwGH allerdings nicht zu entscheiden. Der Ball wurde somit wieder zurück zum Bundesfinanzgericht gespielt, das die Liebhabereifrage neu zu würdigen hat. Der VwGH bleibt vorerst jedenfalls seiner Linie zur umsatzsteuerlichen Liebhaberei treu. Dementsprechend kann bei marktkonformer, aber verlustträchtiger Vermietung von privat nutzbarem Wohnraum weiterhin Liebhaberei vorliegen.

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